Подскажите у меня такая ситуация, я не являюсь собственником недвижимости а арендую, мне необходимо провести ремонтные работы, имею ли я право включить в валовые расходы-расходы по ремонту кровли, если это относится к моей хоз. деятельности .

При відображенні в податковому обліку витрат на ремонт орендованих ОЗ орендар має керуватися п. 146.19 ПКУ. У ньому, а також в Єдиній базі податкових знань на офіційному сайті ДПСУ роз’яснено: «відповідно до п. 146.19 ПКУ, якщо договір оперативної оренди зобов’язує або дозволяє орендарю здійснювати ремонти/поліпшення об’єкта оперативної оренди/лізингу, то за умови належного документального підтвердження понесених витрат він має право суму витрат на ремонт та поліпшення орендованих об’єктів основних засобів включити до витрат, що враховуються при обчисленні об’єкта оподаткування, у тому звітному податковому періоді, в якому такі ремонт та поліпшення були здійснені, у розмірі, що не перевищує 10 відсотків сукупної балансової вартості всіх груп основних засобів, що підлягають амортизації, на початок звітного року (на підставі п. 146.11 та п. 146.12 ПКУ). Частина вартості таких ремонтів/поліпшень у сумі, що перевищує віднесену на витрати, амортизується орендарем як окремий об’єкт ОЗ[/u]».

При цьому облік вартості, яка амортизується, ведеться за кожним об’єктом, що входить до складу окремої групи основних засобів (п. 146.1 ПКУ). Амортизувати вартість поліпшень орендованого майна, з урахуванням обмежень, установлених пп. 145.1.6 ПКУ, можна за всіма методами, перерахованими у пп. 145.1.5 ПКУ, а саме:

1) прямолінійним;

2) зменшення залишкової вартості;

3) прискореного зменшення залишкової вартості;

4) кумулятивним;

5) виробничим.

При нарахуванні амортизації з використанням прямолінійного методу (ч. 1 пп. 145.1.5 ПКУ) річна сума амортизації визначається діленням вартості, яка амортизується, на строк корисного використання об’єкта основних засобів. Визначаючи вартість, яка амортизується, не враховуємо ліквідаційну вартість об’єкта основних засобів: адже витрат на ліквідацію орендованого майна після закінчення терміну оренди орендар не несе.

Також при цьому орендар не враховує балансову вартість об’єктів оперативної оренди/лізингу, за якою вони обліковуються на балансі орендодавця. У разі повернення орендарем об’єкта оперативного лізингу/оренди орендодавцю внаслідок закінчення дії лізингового/орендного договору, а також у разі знищення, викрадення або зруйнування об’єкта оперативного лізингу/оренди такий орендар користується правилами, визначеними пунктом 146.16 ПКУ. У звітному періоді, в якому виникають такі обставини, орендар збільшує витрати на суму вартості, яка амортизується, за мінусом сум накопиченої амортизації окремого об’єкта основних засобів.

У консультаціях, розміщених в ЄБПЗ, фахівці ДПСУ також наголошують: «якщо договір оперативної оренди не дозволяє орендарю здійснювати ремонти/поліпшення об’єкта оперативної оренди, то сума витрат на ремонт/поліпшення таких об’єктів основних засобів не враховується при обчисленні об’єкта оподаткування».

Право страхування речі, переданої в оренду, передбачається ст. 771 ЦКУ. Чи будуть витрати на ремонт в обліку орендаря, якщо ремонт відшкодує страхова компанія? Фахівці ДПС на запитання щодо ремонту ТЗ за рахунок страхового відшкодування дають у ЄБПЗ таку відповідь: «Якщо виплата страхового відшкодування за заявою страхувальника провадиться на рахунок суб’єкта господарювання, який здійснює відновлення пошкодженого транспортного засобу (СТО), то у податковому обліку такого страхувальника суми страхового відшкодування та застрахованих збитків не відображаються. Крім того, оскільки відновлення пошкодженого транспортного засобу не здійснюється за рахунок власних коштів страхувальника, тобто ним фактично не понесені витрати на ремонт, то первісна вартість такого об’єкта основних засобів не збільшується на вартість ремонту». Зверніть увагу — це роз’яснення стосується лише однієї ситуації: якщо страхове відшкодування перераховується безпосередньо на СТО. До того ж ця консультація надана відповідно до абзацу 2 пп. 140.1.6 ПКУ, бо податківці вважають: «на користь» означає, що користь отримав той, кому сплачуються страхові кошти. А не враховують при цьому, що СТО ці кошти отримує не просто так, а ремонтує за них транспортний засіб страхувальника. Тобто хто отримав користь — це ще треба з’ясувати. Якщо ж страхове відшкодування отримує на свій рахунок страхувальник (орендар), то ця консультація не застосовується жодним чином і діє абзац 2 пп. 140.1.6 ПКУ.

Щодо податкового кредиту з ПДВ в орендаря, то, відповідно до п. 198.1 ПКУ, право на віднесення сум податку до податкового кредиту виникає у разі здійснення операцій з придбання або виготовлення товарів (у т. ч. в разі їх ввезення на митну територію України) та послуг. Крім того, ч. «б» п. 198.1 ПКУ надає право на ПК за умови здійснення операцій з придбання (будівництво, спорудження, створення) необоротних активів. Отже, у сумі ПДВ у витратах на проведення ремонту орендованого майна, у разі отримання на нього обов’язкової згоди орендодавця, якщо це передбачено законом або договором, орендар має право на податковий кредит з ПДВ.

Нагадаємо, що орендодавець на період оренди ОЗ нараховує амортизацію на цей ОЗ. Якщо орендодавець здійснює ремонт (поліпшення) наданого воренду майна самостійно, він керується пунктами 146.11 — 146.12 ПКУ.


Відображення витрат на ремонт орендованих ОЗ при поверненні

Як говорить п. 146.20 ПКУ, у разі повернення орендарем об’єкта оперативної оренди орендодавцю внаслідок закінчення дії орендного договору слід користуватися правилами, визначеними пунктом 146.16 ПКУ для заміни основних засобів. Отже, у періоді коли орендовані ОЗ повертаються, орендар збільшує витрати на суму вартості, яка амортизувалася, за мінусом сум накопиченої амортизації окремого об’єкта орендованих ОЗ.

Якщо орендодавець компенсує витрати, понесені орендарем на ремонт об’єкта оперативної оренди, то останній повинен включити до доходів на підставі п. 146.13 ПКУ суму перевищення доходів від продажу об’єкта ОЗ над балансовою вартістю окремих об’єктів основних засобів за датою їх визнання згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку (п. 137.16 ПКУ). Балансовою вартістю орендованих ОЗ буде недоамортизована вартість ремонту.

ПКУ не прописує, як розраховується сума компенсації орендареві витрат на ремонт, тобто підприємства ці питання узгоджують самостійно. Якщо, наприклад, орендар провів якісний ремонт (поліпшення) орендованої будівлі і після закінчення терміну оренди орендодавець зможе ще кілька років користуватися цією будівлею без додаткових витрат на ремонт, то сторони можуть домовитися про компенсацію витрат і визначити її суму.

Отримавши компенсацію вартості здійсненого своїм коштом ремонту, орендар також нарахує ПЗ з ПДВ на підставі п. 188.1 ПКУ виходячи з погодженої суми компенсації. У разі повернення об’єкта оренди у зв’язку із закінченням договору до вартості проведених поліпшень, які не були компенсовані орендодавцем, на нашу думку, слід застосувати абзац другий п. 189.9 ПКУ. У ньому зазначено: якщо основні засоби не можуть використовуватися платником податку, він подає органу ДПС відповідний документ про те, що ОЗ не можуть використовуватися за первісним призначенням, тоді ПДВ не нараховується.

Дебет-Кредит № 16 (16.4.2012)