Физлицо владеет земучастком. На нем хочет построить жилой многоквартирный многоэтажный дом. Уже есть проект. Какие налоговые последствия при продаже квартир этим физлицом? Какой способ строительства выбрать для оптимизации налогообложения продажи квартир? Может следует зарегистрироваться СПД на общей системе?

Если физическое лицо хочет построить многоквартирный дом с целью продажи квартир, то это предпринимательская деятельность, которая требует обязательной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности

А как это ваше физ лицо собирается вести деятельность без соответствующего оформления?!!!!!!!!
Жопа будет вашему физ лицу.
Как минимум регистрация СПД

Не так оптимизировать налогообложения нужно как прочие расходы на разные разрешающие документы

А вообще вы со своим вопросом как с дуба упали. Вы думаете так просто счас вам напишут как оптимизировать строительство многоэтажки. Мы уже 3 года строим никак не построим, а подводные камни все новые и новые , и этим занимается не физ лицо а большая фирма со штатом специалистов

регистрироваться и на общую. По крайней мере пока не начнут поступать доходы. Там уже нужно считать, может надо на единый налог спрыгнуть будет

Quote
yupiter
А вообще вы со своим вопросом как с дуба упали. Вы думаете так просто счас вам напишут как оптимизировать строительство многоэтажки. Мы уже 3 года строим никак не построим, а подводные камни все новые и новые , и этим занимается не физ лицо а большая фирма со штатом специалистов

Может фирма со штатом специалистов и бедет строить, а физлицо заказчик. Не сам же он кирпичи класть станет

бедет = будет

Если физическое лицо хочет построить многоквартирный дом с целью продажи квартир, то это предпринимательская деятельность, которая требует обязательной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности// Т.е. если физлицо покупает и перепродает квартиры, то не нужно регистрироваться СПД, а если строит многоквартирный дом на продажу-то регистрация СПД ОБЯЗАТЕЛЬНА? Где это найти в нормативке? А для чего в НКУ ст.172.1 ?

здесь лежит статья, похожая на вашу тему [taxua.it-blogs.com.ua]
она устарела по нормам налогового учета, но может что-то полезное найдете...

А какое налогообложение СПД на общей системе и на ЕН (в какой группе относится эта деятельность)?

Явно автор и не юрист и не бухгалтер.
Судя по задаваемым вопросам автора у меня такое чувство что наш Физ лицо проснулся сегодня утром и подумал А почему бы не построить дом, чего участок даром простаивает.

А конкретно по вашему вопросу то НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ СПД. Это предпринимательская деятельность целью которой есть получение прибыли.
Хотя если вы собираетесь продать пару квартир тогда не нужно. Причем со второй квартиры в течении года вы заплатите налог по полной программе (освобождается от налога только 1 квартира в год

Quote
Денис

Quote
yupiter
А вообще вы со своим вопросом как с дуба упали. Вы думаете так просто счас вам напишут как оптимизировать строительство многоэтажки. Мы уже 3 года строим никак не построим, а подводные камни все новые и новые , и этим занимается не физ лицо а большая фирма со штатом специалистов

Может фирма со штатом специалистов и бедет строить, а физлицо заказчик. Не сам же он кирпичи класть станет

Мы тоже являемся заказчиками, и сами кирпичи не кладем, до этого даже не дошло. И как заказчик имеем все проблемы на свою голову.
А с подрядчика как с гуся вода, чуть что денег дай нужно решить вопрос, а этих вопросов неисчислимо. В результате забили хрен и на стройку и на все. НЕ В НАШЕЙ СТРАНЕ

Я почему-то тоже склоняюсь к необходимости регистрации СПД.
В ст.42 Хоз.Кодекса написано: предпринимательство – это самостоятельная, инициативная, систематическая, на свой риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) в целях достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли».
Смущает "систематическая" (а у Вас много квартир к продаже, а не одна-две и цели такой деятельности (получение прибыли от такой деятельности).

Т.е. если физлицо покупает и перепродает квартиры, то не нужно регистрироваться СПД, а если строит многоквартирный дом на продажу-то регистрация СПД ОБЯЗАТЕЛЬНА? Где это найти в нормативке? А для чего в НКУ ст.172.1 ?
В какой группе ЕН можно заниматься строительством и продажей квартир?

И много вы знаете таких ФЛ которые покупают и продают квартиры? Если да то сколько квартир и за какой период?
Мне лень подымать законы чтобы доказать вам.
Вы можете рискнуть и не регистрировать СПД, но тогда читайте мой первый ответ вторая строка. А подробней конфискация всех построенных квартир + штраф.
Хотя если вы готовы рискнуть и сможете доказать что это была не предпринимательская деятельность.

А вообще это юридический вопрос, а форум бухгалтерский. Зайдите в Юр. форум и там спросите где почитать.

И потом, нужно смотреть что у вас за участок, в каком районе и много другого. Ведь строительство делится на классы сложности, и здание выше 2х этажей это уже повышенный класс сложности и там свои приколы.
Если вы инженер или владеете этими вопросами то вопрос быть СПД или нет это капля в море.

Лично от меня, передайте "Физ лицу" что он ищет себе на голову проблемы хоть с СПД хоть без.

Также вы должны знать что ФЛ СПД несет ответственность "усім своїм майном" в отличии от ТОВ

Все инженерные и разрешительные моменты меня не интересуют, т.к. вопрос касается исключительно оптимизации налогообложения продажи квартир.

Вы не правильно задаете вопросы. У вас вопрос обобщающий. Это типа спросить "А что там пишут в этом Налоговом Кодексе".?
Задавайте вопрос конкретно. Если вас интересует налогообложение, значит давайте схему финансового движения, за какие шиши стройка будет, кто будет строить, спонсировать и тд. Тогда бухгалтера помогут вам разобраться с налогообложением.

Quote
Konstant
Т.е. если физлицо покупает и перепродает квартиры, то не нужно регистрироваться СПД, а если строит многоквартирный дом на продажу-то регистрация СПД ОБЯЗАТЕЛЬНА? Где это найти в нормативке? А для чего в НКУ ст.172.1 ?
В какой группе ЕН можно заниматься строительством и продажей квартир?

ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

Стаття 58. Державна реєстрація суб'єкта господарювання

1. Суб'єкт господарювання підлягає державній реєстрації як юридична особа чи фізична особа-підприємець у порядку, визначеному законом.

Кодекс України про адміністративні правопорушення

Стаття 164. Порушення порядку провадження господарської діяльності

Провадження господарської діяльності без державної реєстрації як суб'єкта господарювання або без одержання ліцензії на провадження певного виду господарської діяльності, що підлягає ліцензуванню відповідно до закону, чи здійснення таких видів господарської діяльності з порушенням умов ліцензування, а так само без одержання дозволу, іншого документа дозвільного характеру, якщо його одержання передбачене законом (крім випадків застосування принципу мовчазної згоди), -

тягне за собою накладення штрафу від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей, одержаних внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення, чи без такої.

На счет строительства поясните: физическое лицо само будет заниматься строительством? Это лицензируемый вид деятельности

Какую группу единого налога выбрать зависит от объема продаж за год, количества наемных рабочих


172 статья НКУ касается продажи недвижимости не в рамках хозяйственной деятельности. Для хозяйственной деятельности действует специальная норма ст.177, т.е. для нашего физлица многоквартирный дом это товар (продукция)

Статья 177. Налогообложение доходов, полученных физическим лицом - предпринимателем от осуществления хозяйственной деятельности, кроме лиц, избравших упрощенную систему налогообложения. Кого касается эта статья? Обычного физлица, не зарегистрированного как СПД?

наоборот - именно зарегистрированного

а зарегистрироваться оно (физлицо) обязано, если собирается заниматься предпринимательской (с целью получения дохода) деятельностью. Т.е. Ваш случай

ИМХО, не регистрироваться - совершенно неоправданный риск. Как видите, вплоть до конфискации.
Плюс возможное доначисление НДС, ведь освобождение от НДС не касается первой поставки новостроя (ст.197.1.14). Соответственно, уклонение от уплаты налогов - уголовная ответственность согласно ст.212 УК

Т.е. однозначно нужно регистрироваться СПД. Допустим физлицо станет СПД и начнет стройку. В течение года, например, будет нести расходы, а по окончании стр-ва продаст несколько квартир и покупатели расчитаются после получения квартир..Как нужно отражать расходы и доходы СПД на общей системе при длительном стр-ве? На ЕН понятно, что налогом облагаются после поступления денег в кассу или на р\ч и расходы никак не влияют на налогообложение.

я бы оставался на общей пока дом строится, а деньги получал на едином - если вписываетесь в 1 млн, то это может быть даже вторая группа.

Если на общей, то по завершении строительства сформировали общую себестоимость строительства, поделили на площадь, получили себестоимость метра. При продаже умножили метры на себестоимость, получили себестоимость продаваемой квартиры, отняли ее от продажной стоимости - это налогооблагаемый доход. По итогам года подали декларацию, заплатили налог, заплатили ЕСВ

А если квартиры будут СПД-ом на ЕН "проданы", а деньги на р\с или в кассу не получены, то не будет и налога?

разве в договоре купли-продажи не указывается факт получения денег?
В любом случае, покупателю захочется иметь подтверждающий оплату документ.

Хотя списание кредиторской задолженности с истекшим сроком давности сейчас исключили из дохода единоналожника