И ЕЩЕ
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОД ОФИС.
ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ.
"Вестник бухгалтера и аудитора Украины"
N 21-22, от 15 ноября 2005 г.
Константин Силкин
юрист
Денис Стадниченко
юрист
юридическая фирма "АНК", г. Одесса
Для размещения офисных помещений предприниматели очень часто используют помещения жилого фонда - квартиры, жилые дома и их части. Это вызывает целый ряд вопросов относительно правомерности такого использования жилого помещения с целью размещения в нем офиса, необходимости и непосредственной процедуры оформления такого размещения.
В данной консультации мы хотим прояснить правовые основы такового явления и изложить некоторые варианты планов действий, которые могут применить предприниматели, желающие разместить свой офис в жилом помещении. Несмотря на то, что данному вопросу уже уделялось внимание, принимая во внимание недавние изменения в законодательстве (прежде всего, принятие нового Гражданского кодекса), мы видим данную проблему достаточно актуальной.
Размещение офиса в жилых помещениях законодательством прямо не запрещено
Для начала ответим на вопрос и разберемся в том, предусматривается ли законодательством возможность использования жилого помещения для размещения в нем офиса.
Определить, законно ли такое использование жилого помещения, на основании только лишь положений действующих нормативных актов невозможно.
Тем не менее, практика (и здравый смысл) показывает, что размещение офиса в жилых помещениях, по нашему мнению, законодательством прямо не запрещено. Таким образом, поскольку одним из принципов права является постулат о том, что "все, что не запрещено, разрешено", использование жилого помещения для целей размещения в нем офиса возможно.
Для того чтобы читателям было более понятно, разделим пользователей жилого помещения, желающих разместить в нем офис, на две категории - собственников и нанимателей (арендаторов).
Собственник жилого помещения, согласно статье 383 Гражданского Кодекса Украины (далее ГК), ограничен лишь прямым запретом на использование жилого помещения для промышленных целей. В остальном он вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом исключительно по собственному усмотрению, о чем речь пойдет несколько ниже.
В связи с этим его позиция значительно отличается от положения нанимателя (арендатора), который согласно части 2 ст. 813 и части 1 ст. 815 действующего ГК может использовать помещение исключительно для проживания в нем. Из сказанного нетрудно прийти к выводу, что размещение офиса в арендуемой квартире (как объекте жилого фонда) неправомерно.
Следовательно, необходимость предпринять какие-либо шаги для выхода из такой ситуации очевидна. Мы видим несколько вариантов выхода.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для арендатора
Согласно письму Госкомпредпринимательства от 08.06.2004 г. N 3841 для аренды квартиры под офис необходимо перевести ее в нежилой фонд.
Каким же образом осуществляется такой перевод?
Прежде всего, следует помнить, что такой перевод должен быть осуществлен силами собственника от его имени. Осуществление каких-либо действий по смене статуса жилого помещения со стороны арендатора, независимо от срока аренды, невозможно, поскольку у него нет права распоряжаться имуществом, которое остается за собственником помещений.
Исключение (изъятие) из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется статьей 7 Жилищного кодекса. Согласно этой статье, признание жилых домов и жилых помещений нежилыми устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Согласно письму Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ N 4/6-721 от 20.04.2004 г. использование жилых домов и жилых помещений в других целях, нежели указанные в статье 6 Жилищного кодекса (постоянное проживание граждан), производится в случае признания их нежилыми с последующим переводом в нежилые, что регламентируется статьей 8 Жилищного кодекса УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 N 189 "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми" (далее - Порядок N 189).
Письмо Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 12.02.2002 г. N 5/3-114 с аналогичным содержанием предусматривает, что переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что вытекает из текста письма Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6.
Итак, ключевым документом в процессе перевода следует считать Порядок N 189. Несмотря на то, что рассмотренное Положение о порядке обследования состояния жилых домов было утверждено двадцать (!) лет назад, оно является действующим на сегодняшний день и определяет конкретный порядок осуществления перевода жилых помещений в нежилой фонд.
Тем не менее, местные органы власти проявляют повышенный интерес и неоправданную активность в этом вопросе и утверждают другие порядки осуществления перевода помещений в нежилой фонд. Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрены полномочия органов местного самоуправления принимать подобные нормативно-правовые акты, что было отмечено в письме Госкомпредпринимательства от 6.12.2000 г. N 2-212/4992. Несмотря на это, Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, например, утвержден Распоряжением Киевской городской государственной администрации от 14.01.2003 г., а в г. Харькове - Решением исполнительного комитета Харьковского городского совета N 572 от 04.06.2003 г.
Вопросами перевода жилых помещений в нежилые совместно занимаются исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях. Вероятно, состав таких комиссий примерно такой же, как и предусмотренный Постановлением 1984-го года. Для смены статуса жилого помещения собственнику необходимо сначала обратиться в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на размещение офиса в жилом помещении. К этому заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы на жилое помещение.
Затем, если заявление будет удовлетворено, в своем ответе исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен будет совершить заявитель для смены статуса помещения. Необходимо будет осуществить техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также владельцев дома. После прохождения всей процедуры и получения всех согласований решение о смене статуса (переводе жилого помещения в нежилое) будет принято исполнительным комитетом городского совета, как того требует часть 2 ст. 7 Жилищного кодекса.
Еще раз подчеркиваем, что четкого порядка и последовательности действий, необходимых для осуществления перевода, перечня подаваемых документов, а также каких-либо сроков по осуществлению данной процедуры нет (местными нормативными актами не установлено), а потому, вероятно, все будет зависеть от "желания" компетентных органов и "возможностей" заявителей.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для собственника
Теперь необходимо выяснить, необходимо ли и уместно ли прохождение процедуры перевода жилого помещения в нежилой фонд для собственника.
Отметим, что основы перевода жилого помещения в нежилой фонд, которые закреплены в статьях 7 и 8 Жилищного кодекса, не распространяются на дома и квартиры, которые принадлежат лицам на праве частной собственности. Это подтверждается и в рассмотренном нами выше Порядке N 189, в котором постоянно фигурирует упоминание о домах и помещениях лишь государственного и общественного, но не частного жилищного фонда.
Тем не менее, на практике этой "детали" не замечают и на основании писем профильных органов, как, например, письмо Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6 и письмо Госкомпредпринимательства от 06.03.2002 г. N 2-222/1301, применяют те же нормы к частному жилью. Однако их применение следует считать правомерным лишь в случае, когда речь идет об арендаторе жилого помещения. Тогда для этого есть прямое указание в статьях 813 и 815 Гражданского кодекса об исключительном использовании арендуемого жилого помещения для проживания в нем физических лиц.
В случаях же, когда речь идет об использовании жилого помещения собственником по своему усмотрению, считаем расширительное применение норм Жилищного кодекса неправомерным. Собственник не имеет права использовать помещение для промышленного производства, но, как считают авторы научно-практического комментария гражданского кодекса, не ограничен в использовании жилья для предоставления услуг и выполнения работ*. Полагаем, что размещение офиса также не может попадать в категорию промышленного производства, а потому и размещение офиса в собственном жилом помещении не должно зависеть от выполнения каких-либо дополнительных условий. Собственник помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению способами, не противоречащими действующему законодательству. Поэтому считаем, что перевод из жилого в нежилой фонд не является обязательным для собственника такого помещения. Безусловно, для большей уверенности собственник может предпринять действия по переводу жилья в нежилой фонд, а также установить факт в судебном порядке (о чем речь пойдет несколько ниже). Однако полагаем, что для него вполне правомерным будет и поведение в соответствии с нашим четвертым вариантом.
* Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: у двох част. / За заг. ред. Я.М. Шевченка.- К.:Концерн "Видавничий дім "Ін Юре", 2004. – Ч.1. – 692 с. – прим. авт.
Такой же вывод следует из Конституции Украины (статья 41) и Закона Украины "О собственности", в соответствии с которыми собственник имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению безо всяких ограничений (кроме тех, которые прямо предусмотрены законами Украины). В частности, законами Украины не предусмотрен запрет на использование недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, в предпринимательских целях.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой в судебном порядке
Осуществить (подтвердить) смену статуса помещения можно и в судебном порядке. Для этого нужно будет подать заявление об установлении факта нахождения в собственности нежилой недвижимости. Заявление в данном случае должно быть подано собственниками квартиры. При этом оно может фактически отражать интересы будущего арендатора помещения, хотя и не содержать малейшего упоминания о последнем. Договор аренды будет заключен после установления судом факта, и будет предусматривать уже аренду не квартиры, а нежилого помещения.
В заявлении необходимо будет указать, что заявитель, являясь собственником квартиры, осуществил, например, ремонтные работы, в результате которых помещение фактически может использоваться для размещения в нем офиса. При проведении, скажем, перепланировки заявителем не были нарушены какие-либо строительные, санитарные или противопожарные нормы и правила эксплуатации дома, а также не были нарушены интересы соседей - собственников других квартир этого же, дома (либо соседних домов). Поэтому на основании ряда норм Конституции и действующего законодательства относительно свободы собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а также норм Жилищного кодекса, которые не предусматривают запрета на использование собственником помещения для размещения в нем офиса, заявитель просит установить факт нахождения в его собственности помещения нежилого фонда.
Кроме установления факта, от суда следует просить обязать органы, ответственные за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества (БТИ и РОН), осуществить регистрацию помещения уже как нежилого. При этом следует указать эти органы как заинтересованные лица в шапке заявления в суд.
Упрощенная процедура получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении не предусмотрена
Некоторыми источниками высказываются мнения о возможном получении некоего временного (постоянного) разрешения местного органа на размещение офиса в жилом помещении. При этом упоминается достаточно простая процедура получения такого разрешения.
Со своей стороны мы бы хотели отметить, что какой-либо упрощенной процедуры получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении действующим законодательством не предусмотрено.
В ходе ряда устных неофициальных запросов возможность такого оформления была также отвергнута представителями местных органов власти. Безусловно, можно предпринять определенные попытки для получения такого разрешения, однако в конечном итоге даже его наличие, скорее всего, не будет означать ничего иного, как действия по варианту 1 (см. ниже).
Бездействие
1. Наниматель
Самым простым вариантом из тех, что рассматриваются в данной консультации, является простое бездействие предпринимателя. Под этим мы фактически понимаем, что заинтересованное лицо не предпринимает каких-либо действий и использует помещение под офис без прохождения каких-либо специальных процедур по оформлению такого использования.
Такой вариант является наиболее проблемным в случае с нанимателем, поскольку он прямо нарушает требования законодательства. Хотя и в такой ситуации можно прибегнуть к крайним средствам и создать офис, напоминающий жилище, разместив в нем комнату, например, для охранника.
Однако в любом случае такой вариант не пройдет для нанимателя безболезненно. Скорее всего, ему придется столкнуться с рядом определенных трудностей и риском подвергнуться санкциям за нарушение требований действующего законодательства.
Кто и как будет проверять использование помещения?
Полномочия органов по проверке использования помещений жилого фонда и конкретные санкции за нарушение требований законодательства в этой сфере четко не определены. Согласно статье 154 Жилищного кодекса исполнительные комитеты местных советов осуществляют контроль за содержанием жилых домов (квартир), которые принадлежат гражданам. Согласно статье 24 Жилищного кодекса аналогичные функции осуществляют жилищно-эксплуатационные организации.
Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров от 08.10.92 г. N 572, не вносят ясности по данному вопросу. Правила и порядки проведения таких проверок не регламентируются. Поэтому говорить о каких-либо видах проверок с четко установленным порядком их проведения не представляется возможным.
Тем не менее, полагаем, что вопрос использования жилого помещения под офис будет непременно фигурировать и оставлять негативный отпечаток на общей картине в каждом случае общения с проверяющими из налоговых органов, органов СЭЗ и пожарной безопасности, а также иными проверяющими, уполномоченными проверять тот или иной аспект деятельности предпринимателя. Кроме того, не исключено недовольство соседей и их негативная активность в данной связи.
Санкции
С санкциями дело обстоит более определенно. Согласно пункту 4 ч.1 ст. 189 Жилищного кодекса, лица, виновные в использовании жилых помещений не по назначению, несут административную или иную ответственность согласно законодательству. Согласно статье 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях использование жилых помещений не по назначению влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Как видно, даже в случае применения, сама по себе такая санкция не представляет большой угрозы для бизнеса. Гораздо более серьезным может оказаться другое негативное последствие использования жилого помещения под офис. Таковым, например, может стать отказ налоговых органов отнести в состав валовых расходов суммы арендной платы и коммунальных платежей за такие помещения. Также полагаем, что с определенными трудностями предприниматели столкнутся и в процессе получения, переоформления лицензий, проверок соблюдения лицензионных условий и при обращениях в государственные органы для получения другой разрешительной документации. Поэтому предпринимателям стоит оценить реальную ситуацию в каждом конкретном случае и сопоставить данные проблемы и риски с трудностями и затратами по оформлению перевода или принятию судебного решения.
2. Собственник
В случае же с собственником помещения считаем, что этот вариант поведения наиболее адекватен и подходящ. Лучше избежать лишних процедур изменения статуса помещения, которые отнимут массу сил, средств и времени. А право на использование помещения по собственному усмотрению можно будет при необходимости отстоять.
Как нетрудно заметить, статус собственника помещения предоставляет предпринимателю больше правовых возможностей для использования жилого помещения в хозяйственной деятельности. Из этого следует, что для более простого и эффективного решения вопроса об использовании жилого помещения для размещения офиса лицу необходимо стремиться к получению такого статуса собственника.
Тогда возникает вопрос о том, например, а обязательно ли юридическому лицу приобретать право собственности на квартиру, чтобы приобрести статус собственника и спокойно использовать помещения для размещения офиса. Мы считаем, что это не всегда обязательно. Собственником помещения не обязательно должно быть непосредственно юридическое лицо. Полагаем, что довольно приемлемым вариантом для решения этой проблемы может стать внесение права пользования жилым помещением в уставный фонд предприятия. Один из учредителей юридического лица, например, может передать в его уставный фонд право пользования на квартиру, которая находится у него в собственности. При этом юридическое лицо не приобретет права собственности на помещение и собственником останется физическое лицо-учредитель. В то же время в такой ситуации юридическое лицо не сможет быть приравнено по своему статусу к нанимателю. Поэтому считаем такой вариант довольно привлекательным.
Исходя из сказанного выше, следует еще раз подчеркнуть, что:
1. Правомочия частного собственника по использованию и распоряжению жилым помещением в качестве офиса на законодательном уровне не ограничены. Действующим законодательством предусмотрено, что собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать жилье для проживания, но не может использовать его для промышленного производства. По сути, это значит, что собственник жилья может использовать его в других целях, кроме промышленного производства. В случае такого использования жилья непосредственно собственником не для проживания, а для размещения офиса собственника, какие-либо обязанности собственника по смене статуса помещений или совершение других действий с его стороны не предусмотрены. Поэтому практика расширенного применения норм Жилищного кодекса местными органами может быть оспорена.
2. В случае если жилое помещение планируется использовать для размещения в нем офиса не собственником, а арендатором, обязательна смена статуса данного жилого помещения путем перевода его в нежилой фонд. В любом случае смена статуса помещения необходима, когда речь идет о помещении государственного или общественного фонда. Перевод жилого помещения в нежилое является достаточно длительным, трудоемким и затратным процессом. Сроки проведения такой процедуры и общую стоимость услуг компетентных инстанций в целом определить трудно. Полагаем, что прояснить эти вопросы возможно лишь в индивидуальном порядке.
Для осуществления перевода необходимо будет пройти все этапы, которые закреплены в Постановлении "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений нежилыми". При этом следует помнить, что местные органы власти могли несколько изменить либо установить иные правила осуществления такого перевода. Либо же наниматель может пойти по другому варианту и сменить статус помещения в судебном порядке.
3. Безусловно, можно прибегнуть к "нетрадиционным и неофициальным" путям решения данной проблемы и даже оставаться полностью пассивным в этом отношении. Однако при этом стоит помнить, что наниматель будет непосредственно нарушать требования действующего законодательства и рискует подвергнуться негативным правовым последствиям. Достаточно эффективным путем решения этой проблемы может стать приобретение юридическим лицом статуса собственника либо приравненного к нему. Полагаем, что для этого достаточно будет внесения одним из учредителей права пользования жилым помещением в уставный фонд юридического лица.
Как мы уже не раз подчеркивали, режим использования помещения его собственником отличается от режима пользования, осуществляемого нанимателем. Со стороны собственника даже полное бездействие в отношении смены статуса помещения будет, на наш взгляд, вполне правомерным. Хотя перестраховка, например, в виде судебного решения об установлении факта, ему не повредит. Однако если собственник не исключает возможность в дальнейшем снова использовать помещение как жилое, ему стоит задуматься об официальной смене статуса помещения как нежилого. При этом стоит помнить о том, что тарифы на коммунальные услуги для нежилого фонда выше, чем для жилых помещений, а контроль за использованием нежилых (офисных) помещений строже.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.