| ||
покупаем помещение
Відправлено користувачем Arlanda
| Список форумів Список тем Нова тема | Попередня тема Наступна тема |
Для Вас лучше, что бы оно было в нежилом фонде, что бы потом не переоформлять. Так спокойнее 
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
Ну, как бы, не обязательно, что накажут. Масса фирм работают так. Но я же говорю, так спокойнее.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
Масса фирм работают так. Но я же говорю, так спокойнее._____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
Елена Автор рядків:
-------------------------------------------------------
> Никто не накажет, но на Валовые расходы-низзя!
Наказать то как раз могут. Если вловят. Там много желающих на штрафы. А ВР, само собой, низя.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
-------------------------------------------------------
> Никто не накажет, но на Валовые расходы-низзя!
Наказать то как раз могут. Если вловят. Там много желающих на штрафы. А ВР, само собой, низя.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ КВАРТИРУ ПОД ОФИС?
Анализ норм законодательства Украины относительно размещения офисов в жилых помещениях
“Юридическая практика”
N 25, от 20 июня 2006 г.
Евгений КОЗЛОВ
юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк
Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это?
Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).
Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.
Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.
С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.
Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.
Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.
Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?
Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины N 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…
Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» N 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом N 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».
Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме N 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».
Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства N 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, N 3841 от 8 июня 2004 года, N 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины N 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.
Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.
В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.
В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
Анализ норм законодательства Украины относительно размещения офисов в жилых помещениях
“Юридическая практика”
N 25, от 20 июня 2006 г.
Евгений КОЗЛОВ
юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк
Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это?
Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).
Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.
Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.
С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.
Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.
Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.
Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?
Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины N 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…
Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» N 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом N 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».
Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме N 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».
Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства N 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, N 3841 от 8 июня 2004 года, N 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины N 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.
Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.
В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.
В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
Еще нашла статейку
ВИКОРИСТАННЯ КВАРТИРИ ПІД ОФІС, АБО ЛІКАРНЯНИЙ КАБІНЕТ, АБО...
“Баланс”
N 48, від 28 листопада 2005 р.
Тетяна Донець
юрист
Перелік документів
1. ЖК - Житловий кодекс УРСР від 30.06.83 р. N 5464-Х.
2. ЦК - Цивільний кодекс України від 16.01.03 p. N 435-IV.
3. Закон про власність - Закон України від 07.02.91 р. N 697-ХІІ «Про власність».
4. Положення N 189 - Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189.
5. Порядок N 1825 - Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням КМДА від 01.10.02 р. N 1825.
Через брак великих грошей малий бізнес найчастіше починається не з окремого офісу, а зі спеціально обладнаної квартири в житловому будинку. Розглянемо можливі питання, пов’язані з використанням об’єктів нежитлового фонду не за прямим призначенням, а для розміщення в ньому офісу, стоматкабінету і т.д.
А це дозволяється?..
Якщо ви використовуєте власну квартиру (тобто приватну власність) для розміщення в ній непромислових об'єктів - офісу, лікарняного кабінету, складу, перукарні, крамниці і т. д., у цьому немає ніяких порушень і вам не треба навіть отримувати жодних дозволів чи погоджень. Принцип свободи використання та розпорядження власним майном відображено у ЦК (ст. 319) та Законі про власність (ст. 19). Тільки б при цьому ви не завдавали шкоди іншим особам, зокрема сусідам, не порушували їх права.
Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється (ст. 6 ЖК). Указане обмеження стосується рівною мірою як об'єктів державного, громадського та інших житлових фондів, так і приватного житла.
Особам (фізичним та юридичним), які орендують житло, забороняється використовувати його за Іншим призначенням, аніж для проживання в ньому (ч. 2 ст. 813 та ч. 1 ст. 815 ЦК).
Чи потрібно переводити житлове приміщення в нежитлове?
Необхідність переведення житлового приміщення в нежитлове при використанні його не за прямим призначенням (не для проживання) залежить від того, до складу якого житлового фонду належить приміщення.
Якщо це державний чи громадський житловий фонд, процедура переведення приміщень з житлового фонду в нежитловий є обов'язковою умовою для визнання правомірним подальшого використання приміщень за їх новим призначенням. Така процедура передбачена ст. 7 та 8 ЖК, а також Іншими нормативно-правовими актами, прийнятими на виконання норм ЖК. Без такого переведення використання об'єктів державного та громадського житлового фонду не за прямим призначенням є грубим порушенням норм житлового законодавства.
Що ж стосується квартир та будинків, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, то практика йде шляхом звільнення таких власників від обов'язку проходити процедуру переведення та погодження. І практика така є цілком обґрунтованою, адже жодних спеціальних норм, які б передбачали необхідність переведення об'єктів приватного житлового фонду до категорії нежитлового як необхідну передумову використання таких об'єктів під офіс, стоматкабінет та інші непромислові об'єкти, немає. А ті загальні норми, що містяться в ЖК, на приватне житло не поширюються (це випливає зі змісту норм ст. 7 та 8, про що вже сказано вище).
Щоправда, така позиція, яка є цілком виправданою та законодавче обґрунтованою, іноді ставиться під сумнів. Існує цілий ряд листів профільних відомств (листи Держбуду N 5/3-114 від 12.02,02 р., лист Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства N 4/6-721 від 20.04.04 р. та багато інших), які вільно трактують норми житлового законодавства та поширюють дію ст. 7 та 8 ЖК на об'єкти приватного житлового фонду.
В одному з «найсвіжіших» таких листів (лист Держкомпідприємництва від 28.01.05 р. N 561/0/2-05) вкотре, з посиланням на норми «архаїчного» ЖК, зазначається, що «перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено» (мабуть, головний принцип громадянського суспільства: «Дозволено все, що прямо не заборонено законом» - для авторів листа не існує). «Отже, вказує Держкомпідприємництва, використання житлових приміщень не за призначенням - для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється».
Така позиція, що не має під собою достатнього правового обґрунтування, видається врешті-решт неспроможною. На щастя, подібного роду листи різних відомств не мають сили нормативно-правових актів, а тому не є обов'язковими для виконання.
Викладені аргументи можна підтвердити практикою судів України.
Приклад
Громадянка М. звернулася зі скаргою на рішення виконкому одного з районів м. Сімферополя. Виконком обмежив право скаржниці використовувати належну їй на праві власності квартиру для розміщення в ній перукарні та магазину, указавши, що власниця для вказаних цілей може використовувати тільки нежилу частину своєї квартири.
Місцевий суд Київського району м. Сімферополя рішенням від 15.02.02 р. (справа N 2-2365) скаргу г-ки М. задовольнив та визнав її право використовувати власну квартиру під магазин і перукарню. У мотивувальній частині рішення суд зазначив, зокрема, що громадяни, які володіють на праві власності квартирою, мають право на власний розсуд вирішувати питання про доцільність її використання, тим більше що чинне законодавство не містить заборони на використання житлового приміщення під офіс, торгову точку і т. д.
Вважаємо, що сказано переконливо. Але навіть з такими аргументами буває важко переконати деякі органи та служби у своїй правоті. Особливо гостро це відчувається тоді, коли ви збираєтесь суттєво переобладнати своє помешкання з метою подальшого його використання для інших потреб, не здійснивши попереднього переведення приміщення із житлового в нежитлове. Проблеми можуть виникнути при отриманні дозволів та погоджень на таке переобладнання.
Отже, переведення приватного житла із житлового фонду в нежитловий - це справа добровільна. Але додавши собі трохи клопоту на цій стадії та пройшовши все ж таку процедуру, ви застрахуєте себе від зайвих запитань органів та посадових осіб щодо використання приміщень у власному бізнесі (таких запитань і без того вистачить).
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове
Як ми вже з'ясували, процедура переведення об'єктів житлового фонду в нежитловий є необхідною головним чином для державного та громадського житлового фондів, а також тоді, коли є потреба використовувати не за прямим призначенням не власне житло, а орендоване. Проте нерідко таку процедуру із вищезазначених причин проходять також фізичні та юридичні особи, що є власниками житла.
Основним нормативно-правовим актом, що регулює порядок переведення житлового приміщення в нежитлове, є Положення N 189. Але при переведенні приміщень з категорії житлових у нежитлові частіше звертаються до нормативно-правових актів місцевих державних адміністрацій.
Чому це так? А тому, що процедура, передбачена Положенням N 189, має обмежену сферу застосування. Положення N 189 прийняте на виконання ст. 8 ЖК, котра як одну з умов переведення приміщення із житлового в нежитлове передбачає його непридатність для проживання. І тільки у виняткових випадках, як це передбачено ч. 1 ст. 8 ЖК, переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням місцевих державних адміністрацій та виконкомів місцевих рад.
Саме на такі «виняткові випадки» розраховані численні нормативні акти міськдержадміністрацій та виконкомів. У Києві роль такого нормативного акта виконує Порядок N 1825. Подібні до Порядку N 1825 нормативні акти існують також в інших регіонах країни. Оскільки розробляються вони на виконання діючих норм законодавства, зокрема норми ст. 8 ЖК, усі вони мають схожу спрямованість та є близькими за змістом.
Розглянемо для прикладу процедуру переведення житлового приміщення в нежитлове згідно із Порядком N 1825. Пунктом 1.2 цього документа передбачено, що у виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Для вирішення питання переведення житлового будинку, житлового приміщення у нежитловий (нежитлове) власник звертається із заявою з проханням переведення такого будинку (приміщення) у нежитловий (нежитлове) до Київської міської державної адміністрації (далі - КМДА). До заяви додаються серед інших такі документи:
1) довідка із житлово-експлуатаційної організації
про те, що в будинку чи приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;
2) письмова згода власника житлового будинку (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельний кооператив та ін.) на подальше його використання для особи, якій належить жиле приміщення в такому будинку.
Необхідною передумовою отримання позитивного рішення КМДА є здійснення власником житлового будинку, приміщення одноразового внеску до бюджету м. Києва - як пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста. Нормативи для визначення розмірів внесків, порядок їх залучення і використання затверджено рішенням КМДА N 387/547 від 27.02.03 р.
Заяву про переведення житлового будинку або приміщення у нежитловий (нежитлове) попередньо розглядає відповідна районна у м. Києві державна адміністрація, а вже потім, після отримання погодження району, готується проект розпорядження КМДА.
Чи треба повертати квартиру у житловий фонд?
Припустимо, що квартира орендувалася (під офіс) та була виведена з житлового фонду! Чи може власник квартири після закінчення строку оренди проживати в ній, не здійснивши зворотної дії (тобто повернення її до житлового фонду)?
Якщо власник квартири, яка була обладнана під офіс і виключена з житлового фонду, вирішив проживати в такій квартирі, навряд чи хтось може йому в цьому перешкодити. Законодавство не передбачає обов'язку особи проживати виключно в об'єктах житлового фонду. Так, ст. 29 ЦК встановлено, що місцем проживання фізичної особи може бути житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо). До того ж чинне законодавство не передбачає процедури переведення приміщення з нежитлового в житлове. Проте варто зважати на те, що вартість комунальних послуг для приміщень житлового та нежитлового фонду різняться не на користь нежитлового. Отже, в офісах жити невигідно.
У блокнот бухгалтера
Щодо використання житлових приміщень не за призначенням
Використання житлових приміщень в інших цілях допускається у разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР та Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189...
Згідно зі СНІП 2.08.01-89 «Жилые здания» такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати входи й евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, та використовуватись за призначенням.
(З листа Держкомпідприємництва від 28.01.05 р. N 561)
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
ВИКОРИСТАННЯ КВАРТИРИ ПІД ОФІС, АБО ЛІКАРНЯНИЙ КАБІНЕТ, АБО...
“Баланс”
N 48, від 28 листопада 2005 р.
Тетяна Донець
юрист
Перелік документів
1. ЖК - Житловий кодекс УРСР від 30.06.83 р. N 5464-Х.
2. ЦК - Цивільний кодекс України від 16.01.03 p. N 435-IV.
3. Закон про власність - Закон України від 07.02.91 р. N 697-ХІІ «Про власність».
4. Положення N 189 - Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189.
5. Порядок N 1825 - Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням КМДА від 01.10.02 р. N 1825.
Через брак великих грошей малий бізнес найчастіше починається не з окремого офісу, а зі спеціально обладнаної квартири в житловому будинку. Розглянемо можливі питання, пов’язані з використанням об’єктів нежитлового фонду не за прямим призначенням, а для розміщення в ньому офісу, стоматкабінету і т.д.
А це дозволяється?..
Якщо ви використовуєте власну квартиру (тобто приватну власність) для розміщення в ній непромислових об'єктів - офісу, лікарняного кабінету, складу, перукарні, крамниці і т. д., у цьому немає ніяких порушень і вам не треба навіть отримувати жодних дозволів чи погоджень. Принцип свободи використання та розпорядження власним майном відображено у ЦК (ст. 319) та Законі про власність (ст. 19). Тільки б при цьому ви не завдавали шкоди іншим особам, зокрема сусідам, не порушували їх права.
Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється (ст. 6 ЖК). Указане обмеження стосується рівною мірою як об'єктів державного, громадського та інших житлових фондів, так і приватного житла.
Особам (фізичним та юридичним), які орендують житло, забороняється використовувати його за Іншим призначенням, аніж для проживання в ньому (ч. 2 ст. 813 та ч. 1 ст. 815 ЦК).
Чи потрібно переводити житлове приміщення в нежитлове?
Необхідність переведення житлового приміщення в нежитлове при використанні його не за прямим призначенням (не для проживання) залежить від того, до складу якого житлового фонду належить приміщення.
Якщо це державний чи громадський житловий фонд, процедура переведення приміщень з житлового фонду в нежитловий є обов'язковою умовою для визнання правомірним подальшого використання приміщень за їх новим призначенням. Така процедура передбачена ст. 7 та 8 ЖК, а також Іншими нормативно-правовими актами, прийнятими на виконання норм ЖК. Без такого переведення використання об'єктів державного та громадського житлового фонду не за прямим призначенням є грубим порушенням норм житлового законодавства.
Що ж стосується квартир та будинків, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, то практика йде шляхом звільнення таких власників від обов'язку проходити процедуру переведення та погодження. І практика така є цілком обґрунтованою, адже жодних спеціальних норм, які б передбачали необхідність переведення об'єктів приватного житлового фонду до категорії нежитлового як необхідну передумову використання таких об'єктів під офіс, стоматкабінет та інші непромислові об'єкти, немає. А ті загальні норми, що містяться в ЖК, на приватне житло не поширюються (це випливає зі змісту норм ст. 7 та 8, про що вже сказано вище).
Щоправда, така позиція, яка є цілком виправданою та законодавче обґрунтованою, іноді ставиться під сумнів. Існує цілий ряд листів профільних відомств (листи Держбуду N 5/3-114 від 12.02,02 р., лист Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства N 4/6-721 від 20.04.04 р. та багато інших), які вільно трактують норми житлового законодавства та поширюють дію ст. 7 та 8 ЖК на об'єкти приватного житлового фонду.
В одному з «найсвіжіших» таких листів (лист Держкомпідприємництва від 28.01.05 р. N 561/0/2-05) вкотре, з посиланням на норми «архаїчного» ЖК, зазначається, що «перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено» (мабуть, головний принцип громадянського суспільства: «Дозволено все, що прямо не заборонено законом» - для авторів листа не існує). «Отже, вказує Держкомпідприємництва, використання житлових приміщень не за призначенням - для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється».
Така позиція, що не має під собою достатнього правового обґрунтування, видається врешті-решт неспроможною. На щастя, подібного роду листи різних відомств не мають сили нормативно-правових актів, а тому не є обов'язковими для виконання.
Викладені аргументи можна підтвердити практикою судів України.
Приклад
Громадянка М. звернулася зі скаргою на рішення виконкому одного з районів м. Сімферополя. Виконком обмежив право скаржниці використовувати належну їй на праві власності квартиру для розміщення в ній перукарні та магазину, указавши, що власниця для вказаних цілей може використовувати тільки нежилу частину своєї квартири.
Місцевий суд Київського району м. Сімферополя рішенням від 15.02.02 р. (справа N 2-2365) скаргу г-ки М. задовольнив та визнав її право використовувати власну квартиру під магазин і перукарню. У мотивувальній частині рішення суд зазначив, зокрема, що громадяни, які володіють на праві власності квартирою, мають право на власний розсуд вирішувати питання про доцільність її використання, тим більше що чинне законодавство не містить заборони на використання житлового приміщення під офіс, торгову точку і т. д.
Вважаємо, що сказано переконливо. Але навіть з такими аргументами буває важко переконати деякі органи та служби у своїй правоті. Особливо гостро це відчувається тоді, коли ви збираєтесь суттєво переобладнати своє помешкання з метою подальшого його використання для інших потреб, не здійснивши попереднього переведення приміщення із житлового в нежитлове. Проблеми можуть виникнути при отриманні дозволів та погоджень на таке переобладнання.
Отже, переведення приватного житла із житлового фонду в нежитловий - це справа добровільна. Але додавши собі трохи клопоту на цій стадії та пройшовши все ж таку процедуру, ви застрахуєте себе від зайвих запитань органів та посадових осіб щодо використання приміщень у власному бізнесі (таких запитань і без того вистачить).
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове
Як ми вже з'ясували, процедура переведення об'єктів житлового фонду в нежитловий є необхідною головним чином для державного та громадського житлового фондів, а також тоді, коли є потреба використовувати не за прямим призначенням не власне житло, а орендоване. Проте нерідко таку процедуру із вищезазначених причин проходять також фізичні та юридичні особи, що є власниками житла.
Основним нормативно-правовим актом, що регулює порядок переведення житлового приміщення в нежитлове, є Положення N 189. Але при переведенні приміщень з категорії житлових у нежитлові частіше звертаються до нормативно-правових актів місцевих державних адміністрацій.
Чому це так? А тому, що процедура, передбачена Положенням N 189, має обмежену сферу застосування. Положення N 189 прийняте на виконання ст. 8 ЖК, котра як одну з умов переведення приміщення із житлового в нежитлове передбачає його непридатність для проживання. І тільки у виняткових випадках, як це передбачено ч. 1 ст. 8 ЖК, переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням місцевих державних адміністрацій та виконкомів місцевих рад.
Саме на такі «виняткові випадки» розраховані численні нормативні акти міськдержадміністрацій та виконкомів. У Києві роль такого нормативного акта виконує Порядок N 1825. Подібні до Порядку N 1825 нормативні акти існують також в інших регіонах країни. Оскільки розробляються вони на виконання діючих норм законодавства, зокрема норми ст. 8 ЖК, усі вони мають схожу спрямованість та є близькими за змістом.
Розглянемо для прикладу процедуру переведення житлового приміщення в нежитлове згідно із Порядком N 1825. Пунктом 1.2 цього документа передбачено, що у виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Для вирішення питання переведення житлового будинку, житлового приміщення у нежитловий (нежитлове) власник звертається із заявою з проханням переведення такого будинку (приміщення) у нежитловий (нежитлове) до Київської міської державної адміністрації (далі - КМДА). До заяви додаються серед інших такі документи:
1) довідка із житлово-експлуатаційної організації
про те, що в будинку чи приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;
2) письмова згода власника житлового будинку (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельний кооператив та ін.) на подальше його використання для особи, якій належить жиле приміщення в такому будинку.
Необхідною передумовою отримання позитивного рішення КМДА є здійснення власником житлового будинку, приміщення одноразового внеску до бюджету м. Києва - як пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста. Нормативи для визначення розмірів внесків, порядок їх залучення і використання затверджено рішенням КМДА N 387/547 від 27.02.03 р.
Заяву про переведення житлового будинку або приміщення у нежитловий (нежитлове) попередньо розглядає відповідна районна у м. Києві державна адміністрація, а вже потім, після отримання погодження району, готується проект розпорядження КМДА.
Чи треба повертати квартиру у житловий фонд?
Припустимо, що квартира орендувалася (під офіс) та була виведена з житлового фонду! Чи може власник квартири після закінчення строку оренди проживати в ній, не здійснивши зворотної дії (тобто повернення її до житлового фонду)?
Якщо власник квартири, яка була обладнана під офіс і виключена з житлового фонду, вирішив проживати в такій квартирі, навряд чи хтось може йому в цьому перешкодити. Законодавство не передбачає обов'язку особи проживати виключно в об'єктах житлового фонду. Так, ст. 29 ЦК встановлено, що місцем проживання фізичної особи може бути житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо). До того ж чинне законодавство не передбачає процедури переведення приміщення з нежитлового в житлове. Проте варто зважати на те, що вартість комунальних послуг для приміщень житлового та нежитлового фонду різняться не на користь нежитлового. Отже, в офісах жити невигідно.
У блокнот бухгалтера
Щодо використання житлових приміщень не за призначенням
Використання житлових приміщень в інших цілях допускається у разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР та Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189...
Згідно зі СНІП 2.08.01-89 «Жилые здания» такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати входи й евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, та використовуватись за призначенням.
(З листа Держкомпідприємництва від 28.01.05 р. N 561)
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
И ЕЩЕ 
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОД ОФИС.
ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ.
"Вестник бухгалтера и аудитора Украины"
N 21-22, от 15 ноября 2005 г.
Константин Силкин
юрист
Денис Стадниченко
юрист
юридическая фирма "АНК", г. Одесса
Для размещения офисных помещений предприниматели очень часто используют помещения жилого фонда - квартиры, жилые дома и их части. Это вызывает целый ряд вопросов относительно правомерности такого использования жилого помещения с целью размещения в нем офиса, необходимости и непосредственной процедуры оформления такого размещения.
В данной консультации мы хотим прояснить правовые основы такового явления и изложить некоторые варианты планов действий, которые могут применить предприниматели, желающие разместить свой офис в жилом помещении. Несмотря на то, что данному вопросу уже уделялось внимание, принимая во внимание недавние изменения в законодательстве (прежде всего, принятие нового Гражданского кодекса), мы видим данную проблему достаточно актуальной.
Размещение офиса в жилых помещениях законодательством прямо не запрещено
Для начала ответим на вопрос и разберемся в том, предусматривается ли законодательством возможность использования жилого помещения для размещения в нем офиса.
Определить, законно ли такое использование жилого помещения, на основании только лишь положений действующих нормативных актов невозможно.
Тем не менее, практика (и здравый смысл) показывает, что размещение офиса в жилых помещениях, по нашему мнению, законодательством прямо не запрещено. Таким образом, поскольку одним из принципов права является постулат о том, что "все, что не запрещено, разрешено", использование жилого помещения для целей размещения в нем офиса возможно.
Для того чтобы читателям было более понятно, разделим пользователей жилого помещения, желающих разместить в нем офис, на две категории - собственников и нанимателей (арендаторов).
Собственник жилого помещения, согласно статье 383 Гражданского Кодекса Украины (далее ГК), ограничен лишь прямым запретом на использование жилого помещения для промышленных целей. В остальном он вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом исключительно по собственному усмотрению, о чем речь пойдет несколько ниже.
В связи с этим его позиция значительно отличается от положения нанимателя (арендатора), который согласно части 2 ст. 813 и части 1 ст. 815 действующего ГК может использовать помещение исключительно для проживания в нем. Из сказанного нетрудно прийти к выводу, что размещение офиса в арендуемой квартире (как объекте жилого фонда) неправомерно.
Следовательно, необходимость предпринять какие-либо шаги для выхода из такой ситуации очевидна. Мы видим несколько вариантов выхода.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для арендатора
Согласно письму Госкомпредпринимательства от 08.06.2004 г. N 3841 для аренды квартиры под офис необходимо перевести ее в нежилой фонд.
Каким же образом осуществляется такой перевод?
Прежде всего, следует помнить, что такой перевод должен быть осуществлен силами собственника от его имени. Осуществление каких-либо действий по смене статуса жилого помещения со стороны арендатора, независимо от срока аренды, невозможно, поскольку у него нет права распоряжаться имуществом, которое остается за собственником помещений.
Исключение (изъятие) из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется статьей 7 Жилищного кодекса. Согласно этой статье, признание жилых домов и жилых помещений нежилыми устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Согласно письму Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ N 4/6-721 от 20.04.2004 г. использование жилых домов и жилых помещений в других целях, нежели указанные в статье 6 Жилищного кодекса (постоянное проживание граждан), производится в случае признания их нежилыми с последующим переводом в нежилые, что регламентируется статьей 8 Жилищного кодекса УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 N 189 "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми" (далее - Порядок N 189).
Письмо Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 12.02.2002 г. N 5/3-114 с аналогичным содержанием предусматривает, что переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что вытекает из текста письма Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6.
Итак, ключевым документом в процессе перевода следует считать Порядок N 189. Несмотря на то, что рассмотренное Положение о порядке обследования состояния жилых домов было утверждено двадцать (!) лет назад, оно является действующим на сегодняшний день и определяет конкретный порядок осуществления перевода жилых помещений в нежилой фонд.
Тем не менее, местные органы власти проявляют повышенный интерес и неоправданную активность в этом вопросе и утверждают другие порядки осуществления перевода помещений в нежилой фонд. Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрены полномочия органов местного самоуправления принимать подобные нормативно-правовые акты, что было отмечено в письме Госкомпредпринимательства от 6.12.2000 г. N 2-212/4992. Несмотря на это, Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, например, утвержден Распоряжением Киевской городской государственной администрации от 14.01.2003 г., а в г. Харькове - Решением исполнительного комитета Харьковского городского совета N 572 от 04.06.2003 г.
Вопросами перевода жилых помещений в нежилые совместно занимаются исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях. Вероятно, состав таких комиссий примерно такой же, как и предусмотренный Постановлением 1984-го года. Для смены статуса жилого помещения собственнику необходимо сначала обратиться в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на размещение офиса в жилом помещении. К этому заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы на жилое помещение.
Затем, если заявление будет удовлетворено, в своем ответе исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен будет совершить заявитель для смены статуса помещения. Необходимо будет осуществить техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также владельцев дома. После прохождения всей процедуры и получения всех согласований решение о смене статуса (переводе жилого помещения в нежилое) будет принято исполнительным комитетом городского совета, как того требует часть 2 ст. 7 Жилищного кодекса.
Еще раз подчеркиваем, что четкого порядка и последовательности действий, необходимых для осуществления перевода, перечня подаваемых документов, а также каких-либо сроков по осуществлению данной процедуры нет (местными нормативными актами не установлено), а потому, вероятно, все будет зависеть от "желания" компетентных органов и "возможностей" заявителей.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для собственника
Теперь необходимо выяснить, необходимо ли и уместно ли прохождение процедуры перевода жилого помещения в нежилой фонд для собственника.
Отметим, что основы перевода жилого помещения в нежилой фонд, которые закреплены в статьях 7 и 8 Жилищного кодекса, не распространяются на дома и квартиры, которые принадлежат лицам на праве частной собственности. Это подтверждается и в рассмотренном нами выше Порядке N 189, в котором постоянно фигурирует упоминание о домах и помещениях лишь государственного и общественного, но не частного жилищного фонда.
Тем не менее, на практике этой "детали" не замечают и на основании писем профильных органов, как, например, письмо Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6 и письмо Госкомпредпринимательства от 06.03.2002 г. N 2-222/1301, применяют те же нормы к частному жилью. Однако их применение следует считать правомерным лишь в случае, когда речь идет об арендаторе жилого помещения. Тогда для этого есть прямое указание в статьях 813 и 815 Гражданского кодекса об исключительном использовании арендуемого жилого помещения для проживания в нем физических лиц.
В случаях же, когда речь идет об использовании жилого помещения собственником по своему усмотрению, считаем расширительное применение норм Жилищного кодекса неправомерным. Собственник не имеет права использовать помещение для промышленного производства, но, как считают авторы научно-практического комментария гражданского кодекса, не ограничен в использовании жилья для предоставления услуг и выполнения работ*. Полагаем, что размещение офиса также не может попадать в категорию промышленного производства, а потому и размещение офиса в собственном жилом помещении не должно зависеть от выполнения каких-либо дополнительных условий. Собственник помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению способами, не противоречащими действующему законодательству. Поэтому считаем, что перевод из жилого в нежилой фонд не является обязательным для собственника такого помещения. Безусловно, для большей уверенности собственник может предпринять действия по переводу жилья в нежилой фонд, а также установить факт в судебном порядке (о чем речь пойдет несколько ниже). Однако полагаем, что для него вполне правомерным будет и поведение в соответствии с нашим четвертым вариантом.
* Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: у двох част. / За заг. ред. Я.М. Шевченка.- К.:Концерн "Видавничий дім "Ін Юре", 2004. – Ч.1. – 692 с. – прим. авт.
Такой же вывод следует из Конституции Украины (статья 41) и Закона Украины "О собственности", в соответствии с которыми собственник имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению безо всяких ограничений (кроме тех, которые прямо предусмотрены законами Украины). В частности, законами Украины не предусмотрен запрет на использование недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, в предпринимательских целях.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой в судебном порядке
Осуществить (подтвердить) смену статуса помещения можно и в судебном порядке. Для этого нужно будет подать заявление об установлении факта нахождения в собственности нежилой недвижимости. Заявление в данном случае должно быть подано собственниками квартиры. При этом оно может фактически отражать интересы будущего арендатора помещения, хотя и не содержать малейшего упоминания о последнем. Договор аренды будет заключен после установления судом факта, и будет предусматривать уже аренду не квартиры, а нежилого помещения.
В заявлении необходимо будет указать, что заявитель, являясь собственником квартиры, осуществил, например, ремонтные работы, в результате которых помещение фактически может использоваться для размещения в нем офиса. При проведении, скажем, перепланировки заявителем не были нарушены какие-либо строительные, санитарные или противопожарные нормы и правила эксплуатации дома, а также не были нарушены интересы соседей - собственников других квартир этого же, дома (либо соседних домов). Поэтому на основании ряда норм Конституции и действующего законодательства относительно свободы собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а также норм Жилищного кодекса, которые не предусматривают запрета на использование собственником помещения для размещения в нем офиса, заявитель просит установить факт нахождения в его собственности помещения нежилого фонда.
Кроме установления факта, от суда следует просить обязать органы, ответственные за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества (БТИ и РОН), осуществить регистрацию помещения уже как нежилого. При этом следует указать эти органы как заинтересованные лица в шапке заявления в суд.
Упрощенная процедура получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении не предусмотрена
Некоторыми источниками высказываются мнения о возможном получении некоего временного (постоянного) разрешения местного органа на размещение офиса в жилом помещении. При этом упоминается достаточно простая процедура получения такого разрешения.
Со своей стороны мы бы хотели отметить, что какой-либо упрощенной процедуры получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении действующим законодательством не предусмотрено.
В ходе ряда устных неофициальных запросов возможность такого оформления была также отвергнута представителями местных органов власти. Безусловно, можно предпринять определенные попытки для получения такого разрешения, однако в конечном итоге даже его наличие, скорее всего, не будет означать ничего иного, как действия по варианту 1 (см. ниже).
Бездействие
1. Наниматель
Самым простым вариантом из тех, что рассматриваются в данной консультации, является простое бездействие предпринимателя. Под этим мы фактически понимаем, что заинтересованное лицо не предпринимает каких-либо действий и использует помещение под офис без прохождения каких-либо специальных процедур по оформлению такого использования.
Такой вариант является наиболее проблемным в случае с нанимателем, поскольку он прямо нарушает требования законодательства. Хотя и в такой ситуации можно прибегнуть к крайним средствам и создать офис, напоминающий жилище, разместив в нем комнату, например, для охранника.
Однако в любом случае такой вариант не пройдет для нанимателя безболезненно. Скорее всего, ему придется столкнуться с рядом определенных трудностей и риском подвергнуться санкциям за нарушение требований действующего законодательства.
Кто и как будет проверять использование помещения?
Полномочия органов по проверке использования помещений жилого фонда и конкретные санкции за нарушение требований законодательства в этой сфере четко не определены. Согласно статье 154 Жилищного кодекса исполнительные комитеты местных советов осуществляют контроль за содержанием жилых домов (квартир), которые принадлежат гражданам. Согласно статье 24 Жилищного кодекса аналогичные функции осуществляют жилищно-эксплуатационные организации.
Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров от 08.10.92 г. N 572, не вносят ясности по данному вопросу. Правила и порядки проведения таких проверок не регламентируются. Поэтому говорить о каких-либо видах проверок с четко установленным порядком их проведения не представляется возможным.
Тем не менее, полагаем, что вопрос использования жилого помещения под офис будет непременно фигурировать и оставлять негативный отпечаток на общей картине в каждом случае общения с проверяющими из налоговых органов, органов СЭЗ и пожарной безопасности, а также иными проверяющими, уполномоченными проверять тот или иной аспект деятельности предпринимателя. Кроме того, не исключено недовольство соседей и их негативная активность в данной связи.
Санкции
С санкциями дело обстоит более определенно. Согласно пункту 4 ч.1 ст. 189 Жилищного кодекса, лица, виновные в использовании жилых помещений не по назначению, несут административную или иную ответственность согласно законодательству. Согласно статье 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях использование жилых помещений не по назначению влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Как видно, даже в случае применения, сама по себе такая санкция не представляет большой угрозы для бизнеса. Гораздо более серьезным может оказаться другое негативное последствие использования жилого помещения под офис. Таковым, например, может стать отказ налоговых органов отнести в состав валовых расходов суммы арендной платы и коммунальных платежей за такие помещения. Также полагаем, что с определенными трудностями предприниматели столкнутся и в процессе получения, переоформления лицензий, проверок соблюдения лицензионных условий и при обращениях в государственные органы для получения другой разрешительной документации. Поэтому предпринимателям стоит оценить реальную ситуацию в каждом конкретном случае и сопоставить данные проблемы и риски с трудностями и затратами по оформлению перевода или принятию судебного решения.
2. Собственник
В случае же с собственником помещения считаем, что этот вариант поведения наиболее адекватен и подходящ. Лучше избежать лишних процедур изменения статуса помещения, которые отнимут массу сил, средств и времени. А право на использование помещения по собственному усмотрению можно будет при необходимости отстоять.
Как нетрудно заметить, статус собственника помещения предоставляет предпринимателю больше правовых возможностей для использования жилого помещения в хозяйственной деятельности. Из этого следует, что для более простого и эффективного решения вопроса об использовании жилого помещения для размещения офиса лицу необходимо стремиться к получению такого статуса собственника.
Тогда возникает вопрос о том, например, а обязательно ли юридическому лицу приобретать право собственности на квартиру, чтобы приобрести статус собственника и спокойно использовать помещения для размещения офиса. Мы считаем, что это не всегда обязательно. Собственником помещения не обязательно должно быть непосредственно юридическое лицо. Полагаем, что довольно приемлемым вариантом для решения этой проблемы может стать внесение права пользования жилым помещением в уставный фонд предприятия. Один из учредителей юридического лица, например, может передать в его уставный фонд право пользования на квартиру, которая находится у него в собственности. При этом юридическое лицо не приобретет права собственности на помещение и собственником останется физическое лицо-учредитель. В то же время в такой ситуации юридическое лицо не сможет быть приравнено по своему статусу к нанимателю. Поэтому считаем такой вариант довольно привлекательным.
Исходя из сказанного выше, следует еще раз подчеркнуть, что:
1. Правомочия частного собственника по использованию и распоряжению жилым помещением в качестве офиса на законодательном уровне не ограничены. Действующим законодательством предусмотрено, что собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать жилье для проживания, но не может использовать его для промышленного производства. По сути, это значит, что собственник жилья может использовать его в других целях, кроме промышленного производства. В случае такого использования жилья непосредственно собственником не для проживания, а для размещения офиса собственника, какие-либо обязанности собственника по смене статуса помещений или совершение других действий с его стороны не предусмотрены. Поэтому практика расширенного применения норм Жилищного кодекса местными органами может быть оспорена.
2. В случае если жилое помещение планируется использовать для размещения в нем офиса не собственником, а арендатором, обязательна смена статуса данного жилого помещения путем перевода его в нежилой фонд. В любом случае смена статуса помещения необходима, когда речь идет о помещении государственного или общественного фонда. Перевод жилого помещения в нежилое является достаточно длительным, трудоемким и затратным процессом. Сроки проведения такой процедуры и общую стоимость услуг компетентных инстанций в целом определить трудно. Полагаем, что прояснить эти вопросы возможно лишь в индивидуальном порядке.
Для осуществления перевода необходимо будет пройти все этапы, которые закреплены в Постановлении "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений нежилыми". При этом следует помнить, что местные органы власти могли несколько изменить либо установить иные правила осуществления такого перевода. Либо же наниматель может пойти по другому варианту и сменить статус помещения в судебном порядке.
3. Безусловно, можно прибегнуть к "нетрадиционным и неофициальным" путям решения данной проблемы и даже оставаться полностью пассивным в этом отношении. Однако при этом стоит помнить, что наниматель будет непосредственно нарушать требования действующего законодательства и рискует подвергнуться негативным правовым последствиям. Достаточно эффективным путем решения этой проблемы может стать приобретение юридическим лицом статуса собственника либо приравненного к нему. Полагаем, что для этого достаточно будет внесения одним из учредителей права пользования жилым помещением в уставный фонд юридического лица.
Как мы уже не раз подчеркивали, режим использования помещения его собственником отличается от режима пользования, осуществляемого нанимателем. Со стороны собственника даже полное бездействие в отношении смены статуса помещения будет, на наш взгляд, вполне правомерным. Хотя перестраховка, например, в виде судебного решения об установлении факта, ему не повредит. Однако если собственник не исключает возможность в дальнейшем снова использовать помещение как жилое, ему стоит задуматься об официальной смене статуса помещения как нежилого. При этом стоит помнить о том, что тарифы на коммунальные услуги для нежилого фонда выше, чем для жилых помещений, а контроль за использованием нежилых (офисных) помещений строже.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОД ОФИС.
ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ.
"Вестник бухгалтера и аудитора Украины"
N 21-22, от 15 ноября 2005 г.
Константин Силкин
юрист
Денис Стадниченко
юрист
юридическая фирма "АНК", г. Одесса
Для размещения офисных помещений предприниматели очень часто используют помещения жилого фонда - квартиры, жилые дома и их части. Это вызывает целый ряд вопросов относительно правомерности такого использования жилого помещения с целью размещения в нем офиса, необходимости и непосредственной процедуры оформления такого размещения.
В данной консультации мы хотим прояснить правовые основы такового явления и изложить некоторые варианты планов действий, которые могут применить предприниматели, желающие разместить свой офис в жилом помещении. Несмотря на то, что данному вопросу уже уделялось внимание, принимая во внимание недавние изменения в законодательстве (прежде всего, принятие нового Гражданского кодекса), мы видим данную проблему достаточно актуальной.
Размещение офиса в жилых помещениях законодательством прямо не запрещено
Для начала ответим на вопрос и разберемся в том, предусматривается ли законодательством возможность использования жилого помещения для размещения в нем офиса.
Определить, законно ли такое использование жилого помещения, на основании только лишь положений действующих нормативных актов невозможно.
Тем не менее, практика (и здравый смысл) показывает, что размещение офиса в жилых помещениях, по нашему мнению, законодательством прямо не запрещено. Таким образом, поскольку одним из принципов права является постулат о том, что "все, что не запрещено, разрешено", использование жилого помещения для целей размещения в нем офиса возможно.
Для того чтобы читателям было более понятно, разделим пользователей жилого помещения, желающих разместить в нем офис, на две категории - собственников и нанимателей (арендаторов).
Собственник жилого помещения, согласно статье 383 Гражданского Кодекса Украины (далее ГК), ограничен лишь прямым запретом на использование жилого помещения для промышленных целей. В остальном он вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом исключительно по собственному усмотрению, о чем речь пойдет несколько ниже.
В связи с этим его позиция значительно отличается от положения нанимателя (арендатора), который согласно части 2 ст. 813 и части 1 ст. 815 действующего ГК может использовать помещение исключительно для проживания в нем. Из сказанного нетрудно прийти к выводу, что размещение офиса в арендуемой квартире (как объекте жилого фонда) неправомерно.
Следовательно, необходимость предпринять какие-либо шаги для выхода из такой ситуации очевидна. Мы видим несколько вариантов выхода.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для арендатора
Согласно письму Госкомпредпринимательства от 08.06.2004 г. N 3841 для аренды квартиры под офис необходимо перевести ее в нежилой фонд.
Каким же образом осуществляется такой перевод?
Прежде всего, следует помнить, что такой перевод должен быть осуществлен силами собственника от его имени. Осуществление каких-либо действий по смене статуса жилого помещения со стороны арендатора, независимо от срока аренды, невозможно, поскольку у него нет права распоряжаться имуществом, которое остается за собственником помещений.
Исключение (изъятие) из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется статьей 7 Жилищного кодекса. Согласно этой статье, признание жилых домов и жилых помещений нежилыми устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Согласно письму Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ N 4/6-721 от 20.04.2004 г. использование жилых домов и жилых помещений в других целях, нежели указанные в статье 6 Жилищного кодекса (постоянное проживание граждан), производится в случае признания их нежилыми с последующим переводом в нежилые, что регламентируется статьей 8 Жилищного кодекса УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 N 189 "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми" (далее - Порядок N 189).
Письмо Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 12.02.2002 г. N 5/3-114 с аналогичным содержанием предусматривает, что переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что вытекает из текста письма Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6.
Итак, ключевым документом в процессе перевода следует считать Порядок N 189. Несмотря на то, что рассмотренное Положение о порядке обследования состояния жилых домов было утверждено двадцать (!) лет назад, оно является действующим на сегодняшний день и определяет конкретный порядок осуществления перевода жилых помещений в нежилой фонд.
Тем не менее, местные органы власти проявляют повышенный интерес и неоправданную активность в этом вопросе и утверждают другие порядки осуществления перевода помещений в нежилой фонд. Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрены полномочия органов местного самоуправления принимать подобные нормативно-правовые акты, что было отмечено в письме Госкомпредпринимательства от 6.12.2000 г. N 2-212/4992. Несмотря на это, Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, например, утвержден Распоряжением Киевской городской государственной администрации от 14.01.2003 г., а в г. Харькове - Решением исполнительного комитета Харьковского городского совета N 572 от 04.06.2003 г.
Вопросами перевода жилых помещений в нежилые совместно занимаются исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях. Вероятно, состав таких комиссий примерно такой же, как и предусмотренный Постановлением 1984-го года. Для смены статуса жилого помещения собственнику необходимо сначала обратиться в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на размещение офиса в жилом помещении. К этому заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы на жилое помещение.
Затем, если заявление будет удовлетворено, в своем ответе исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен будет совершить заявитель для смены статуса помещения. Необходимо будет осуществить техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также владельцев дома. После прохождения всей процедуры и получения всех согласований решение о смене статуса (переводе жилого помещения в нежилое) будет принято исполнительным комитетом городского совета, как того требует часть 2 ст. 7 Жилищного кодекса.
Еще раз подчеркиваем, что четкого порядка и последовательности действий, необходимых для осуществления перевода, перечня подаваемых документов, а также каких-либо сроков по осуществлению данной процедуры нет (местными нормативными актами не установлено), а потому, вероятно, все будет зависеть от "желания" компетентных органов и "возможностей" заявителей.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой для собственника
Теперь необходимо выяснить, необходимо ли и уместно ли прохождение процедуры перевода жилого помещения в нежилой фонд для собственника.
Отметим, что основы перевода жилого помещения в нежилой фонд, которые закреплены в статьях 7 и 8 Жилищного кодекса, не распространяются на дома и квартиры, которые принадлежат лицам на праве частной собственности. Это подтверждается и в рассмотренном нами выше Порядке N 189, в котором постоянно фигурирует упоминание о домах и помещениях лишь государственного и общественного, но не частного жилищного фонда.
Тем не менее, на практике этой "детали" не замечают и на основании писем профильных органов, как, например, письмо Госкомстроя от 05.01.2001 г. N 5/2-6 и письмо Госкомпредпринимательства от 06.03.2002 г. N 2-222/1301, применяют те же нормы к частному жилью. Однако их применение следует считать правомерным лишь в случае, когда речь идет об арендаторе жилого помещения. Тогда для этого есть прямое указание в статьях 813 и 815 Гражданского кодекса об исключительном использовании арендуемого жилого помещения для проживания в нем физических лиц.
В случаях же, когда речь идет об использовании жилого помещения собственником по своему усмотрению, считаем расширительное применение норм Жилищного кодекса неправомерным. Собственник не имеет права использовать помещение для промышленного производства, но, как считают авторы научно-практического комментария гражданского кодекса, не ограничен в использовании жилья для предоставления услуг и выполнения работ*. Полагаем, что размещение офиса также не может попадать в категорию промышленного производства, а потому и размещение офиса в собственном жилом помещении не должно зависеть от выполнения каких-либо дополнительных условий. Собственник помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению способами, не противоречащими действующему законодательству. Поэтому считаем, что перевод из жилого в нежилой фонд не является обязательным для собственника такого помещения. Безусловно, для большей уверенности собственник может предпринять действия по переводу жилья в нежилой фонд, а также установить факт в судебном порядке (о чем речь пойдет несколько ниже). Однако полагаем, что для него вполне правомерным будет и поведение в соответствии с нашим четвертым вариантом.
* Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: у двох част. / За заг. ред. Я.М. Шевченка.- К.:Концерн "Видавничий дім "Ін Юре", 2004. – Ч.1. – 692 с. – прим. авт.
Такой же вывод следует из Конституции Украины (статья 41) и Закона Украины "О собственности", в соответствии с которыми собственник имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению безо всяких ограничений (кроме тех, которые прямо предусмотрены законами Украины). В частности, законами Украины не предусмотрен запрет на использование недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, в предпринимательских целях.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой в судебном порядке
Осуществить (подтвердить) смену статуса помещения можно и в судебном порядке. Для этого нужно будет подать заявление об установлении факта нахождения в собственности нежилой недвижимости. Заявление в данном случае должно быть подано собственниками квартиры. При этом оно может фактически отражать интересы будущего арендатора помещения, хотя и не содержать малейшего упоминания о последнем. Договор аренды будет заключен после установления судом факта, и будет предусматривать уже аренду не квартиры, а нежилого помещения.
В заявлении необходимо будет указать, что заявитель, являясь собственником квартиры, осуществил, например, ремонтные работы, в результате которых помещение фактически может использоваться для размещения в нем офиса. При проведении, скажем, перепланировки заявителем не были нарушены какие-либо строительные, санитарные или противопожарные нормы и правила эксплуатации дома, а также не были нарушены интересы соседей - собственников других квартир этого же, дома (либо соседних домов). Поэтому на основании ряда норм Конституции и действующего законодательства относительно свободы собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а также норм Жилищного кодекса, которые не предусматривают запрета на использование собственником помещения для размещения в нем офиса, заявитель просит установить факт нахождения в его собственности помещения нежилого фонда.
Кроме установления факта, от суда следует просить обязать органы, ответственные за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества (БТИ и РОН), осуществить регистрацию помещения уже как нежилого. При этом следует указать эти органы как заинтересованные лица в шапке заявления в суд.
Упрощенная процедура получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении не предусмотрена
Некоторыми источниками высказываются мнения о возможном получении некоего временного (постоянного) разрешения местного органа на размещение офиса в жилом помещении. При этом упоминается достаточно простая процедура получения такого разрешения.
Со своей стороны мы бы хотели отметить, что какой-либо упрощенной процедуры получения разрешений (даже временных) на размещение офиса в жилом помещении действующим законодательством не предусмотрено.
В ходе ряда устных неофициальных запросов возможность такого оформления была также отвергнута представителями местных органов власти. Безусловно, можно предпринять определенные попытки для получения такого разрешения, однако в конечном итоге даже его наличие, скорее всего, не будет означать ничего иного, как действия по варианту 1 (см. ниже).
Бездействие
1. Наниматель
Самым простым вариантом из тех, что рассматриваются в данной консультации, является простое бездействие предпринимателя. Под этим мы фактически понимаем, что заинтересованное лицо не предпринимает каких-либо действий и использует помещение под офис без прохождения каких-либо специальных процедур по оформлению такого использования.
Такой вариант является наиболее проблемным в случае с нанимателем, поскольку он прямо нарушает требования законодательства. Хотя и в такой ситуации можно прибегнуть к крайним средствам и создать офис, напоминающий жилище, разместив в нем комнату, например, для охранника.
Однако в любом случае такой вариант не пройдет для нанимателя безболезненно. Скорее всего, ему придется столкнуться с рядом определенных трудностей и риском подвергнуться санкциям за нарушение требований действующего законодательства.
Кто и как будет проверять использование помещения?
Полномочия органов по проверке использования помещений жилого фонда и конкретные санкции за нарушение требований законодательства в этой сфере четко не определены. Согласно статье 154 Жилищного кодекса исполнительные комитеты местных советов осуществляют контроль за содержанием жилых домов (квартир), которые принадлежат гражданам. Согласно статье 24 Жилищного кодекса аналогичные функции осуществляют жилищно-эксплуатационные организации.
Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров от 08.10.92 г. N 572, не вносят ясности по данному вопросу. Правила и порядки проведения таких проверок не регламентируются. Поэтому говорить о каких-либо видах проверок с четко установленным порядком их проведения не представляется возможным.
Тем не менее, полагаем, что вопрос использования жилого помещения под офис будет непременно фигурировать и оставлять негативный отпечаток на общей картине в каждом случае общения с проверяющими из налоговых органов, органов СЭЗ и пожарной безопасности, а также иными проверяющими, уполномоченными проверять тот или иной аспект деятельности предпринимателя. Кроме того, не исключено недовольство соседей и их негативная активность в данной связи.
Санкции
С санкциями дело обстоит более определенно. Согласно пункту 4 ч.1 ст. 189 Жилищного кодекса, лица, виновные в использовании жилых помещений не по назначению, несут административную или иную ответственность согласно законодательству. Согласно статье 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях использование жилых помещений не по назначению влечет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Как видно, даже в случае применения, сама по себе такая санкция не представляет большой угрозы для бизнеса. Гораздо более серьезным может оказаться другое негативное последствие использования жилого помещения под офис. Таковым, например, может стать отказ налоговых органов отнести в состав валовых расходов суммы арендной платы и коммунальных платежей за такие помещения. Также полагаем, что с определенными трудностями предприниматели столкнутся и в процессе получения, переоформления лицензий, проверок соблюдения лицензионных условий и при обращениях в государственные органы для получения другой разрешительной документации. Поэтому предпринимателям стоит оценить реальную ситуацию в каждом конкретном случае и сопоставить данные проблемы и риски с трудностями и затратами по оформлению перевода или принятию судебного решения.
2. Собственник
В случае же с собственником помещения считаем, что этот вариант поведения наиболее адекватен и подходящ. Лучше избежать лишних процедур изменения статуса помещения, которые отнимут массу сил, средств и времени. А право на использование помещения по собственному усмотрению можно будет при необходимости отстоять.
Как нетрудно заметить, статус собственника помещения предоставляет предпринимателю больше правовых возможностей для использования жилого помещения в хозяйственной деятельности. Из этого следует, что для более простого и эффективного решения вопроса об использовании жилого помещения для размещения офиса лицу необходимо стремиться к получению такого статуса собственника.
Тогда возникает вопрос о том, например, а обязательно ли юридическому лицу приобретать право собственности на квартиру, чтобы приобрести статус собственника и спокойно использовать помещения для размещения офиса. Мы считаем, что это не всегда обязательно. Собственником помещения не обязательно должно быть непосредственно юридическое лицо. Полагаем, что довольно приемлемым вариантом для решения этой проблемы может стать внесение права пользования жилым помещением в уставный фонд предприятия. Один из учредителей юридического лица, например, может передать в его уставный фонд право пользования на квартиру, которая находится у него в собственности. При этом юридическое лицо не приобретет права собственности на помещение и собственником останется физическое лицо-учредитель. В то же время в такой ситуации юридическое лицо не сможет быть приравнено по своему статусу к нанимателю. Поэтому считаем такой вариант довольно привлекательным.
Исходя из сказанного выше, следует еще раз подчеркнуть, что:
1. Правомочия частного собственника по использованию и распоряжению жилым помещением в качестве офиса на законодательном уровне не ограничены. Действующим законодательством предусмотрено, что собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать жилье для проживания, но не может использовать его для промышленного производства. По сути, это значит, что собственник жилья может использовать его в других целях, кроме промышленного производства. В случае такого использования жилья непосредственно собственником не для проживания, а для размещения офиса собственника, какие-либо обязанности собственника по смене статуса помещений или совершение других действий с его стороны не предусмотрены. Поэтому практика расширенного применения норм Жилищного кодекса местными органами может быть оспорена.
2. В случае если жилое помещение планируется использовать для размещения в нем офиса не собственником, а арендатором, обязательна смена статуса данного жилого помещения путем перевода его в нежилой фонд. В любом случае смена статуса помещения необходима, когда речь идет о помещении государственного или общественного фонда. Перевод жилого помещения в нежилое является достаточно длительным, трудоемким и затратным процессом. Сроки проведения такой процедуры и общую стоимость услуг компетентных инстанций в целом определить трудно. Полагаем, что прояснить эти вопросы возможно лишь в индивидуальном порядке.
Для осуществления перевода необходимо будет пройти все этапы, которые закреплены в Постановлении "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений нежилыми". При этом следует помнить, что местные органы власти могли несколько изменить либо установить иные правила осуществления такого перевода. Либо же наниматель может пойти по другому варианту и сменить статус помещения в судебном порядке.
3. Безусловно, можно прибегнуть к "нетрадиционным и неофициальным" путям решения данной проблемы и даже оставаться полностью пассивным в этом отношении. Однако при этом стоит помнить, что наниматель будет непосредственно нарушать требования действующего законодательства и рискует подвергнуться негативным правовым последствиям. Достаточно эффективным путем решения этой проблемы может стать приобретение юридическим лицом статуса собственника либо приравненного к нему. Полагаем, что для этого достаточно будет внесения одним из учредителей права пользования жилым помещением в уставный фонд юридического лица.
Как мы уже не раз подчеркивали, режим использования помещения его собственником отличается от режима пользования, осуществляемого нанимателем. Со стороны собственника даже полное бездействие в отношении смены статуса помещения будет, на наш взгляд, вполне правомерным. Хотя перестраховка, например, в виде судебного решения об установлении факта, ему не повредит. Однако если собственник не исключает возможность в дальнейшем снова использовать помещение как жилое, ему стоит задуматься об официальной смене статуса помещения как нежилого. При этом стоит помнить о том, что тарифы на коммунальные услуги для нежилого фонда выше, чем для жилых помещений, а контроль за использованием нежилых (офисных) помещений строже.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
ЖИТЛО ПІД ОФІС: МОЖЛИВО ЧИ НІ?
«Дебет-Кредит»
N 25, від 20 червня 2005 р.
Юрій Палєй
адвокат
У Листі від 28.01.2005 р. N 561/0/2-05 Держпідприємництво запевняє, що використання житлових приміщень не за призначенням - під офіси, для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється без переведення приміщень до нежитлового фонду. Чи це так насправді?
Про використання житлових приміщень
Дуже часто у підприємців виникає необхідність в організації офісних приміщень, і залежно від можливостей підприємець або підприємство починає займатися пошуками офісів для проведення господарської діяльності.
Дехто з підприємців намагається віддати під офіс своє власне житло або іншу нерухомість, якою володіє, з наступним їх переведенням у нежитлове.
Але чи є необхідність переведення власного житлового приміщення у нежитлове з метою використання його під офіс або для іншої господарської діяльності? Відповідно до статті 6 Житлового кодексу УРСР житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Згідно із Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затвердженими постановою КМ України від 08.10.92 р. N 572, власники і наймачі квартир зобов’язані використовувати приміщення житлових будинків за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків.
Отже, перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено, а використання житлових приміщень не за призначенням - для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється.
Про переведення приміщень до нежитлового фонду
Водночас, як зазначається в листі Держпідприємництва, використання житлових приміщень в інших цілях допускається у разі визнання їх непридатнимидля проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється ст. 8 Житлового кодексу УРСР та Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання".
Згідно зі СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені у житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах, повинні мати входи й евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, і використовуватися за призначенням.
Після ознайомлення з цими аргументами у підприємця може скластися думка про неможливість використання власного житла для ведення господарської діяльності. Але слід зазначити, що наведене вище стосується переважно державного житлового фонду.
Якщо приміщення у приватній власності
Тепер розгляньмо, що говорить закон про права громадян, які мають будинок або квартиру у приватній власності.
Згідно зі ст. 150 ЖК УРСР та ст. 15 Закону про власність громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.
Частина перша статті 383 ЦКУ регламентує право власника житлового будинку, квартири використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
Отже, забороняється використання житлових будинків, квартир тільки для промислового виробництва. Проте ЦК не забороняє використовувати помешкання для надання послуг та виконання робіт. Але зверніть увагу на те, що такий підхід не стосується приміщень, щодо яких відповідними нормативними актами встановлені спеціальні вимоги, зокрема, приміщень громадського харчування, стоматологічних кабінетів тощо.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону про власність власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування, а також у довірчу власність іншим особам.
Причому володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом (ст. 49 Закону про власність).
Таким чином, напрошується цілком логічний висновок, що громадянин - власник житла, на відміну від наймача державного житлового фонду, має право використовувати належне йому майно, у т. ч. квартиру, будинок (його частину), іншу нерухомість, для укладення угод з метою проведення індивідуальної підприємницької діяльності з надання послуг (виконання робіт), у т. ч. перукарських, друкарських послуг, фотостудій, масажу та ін. (якщо, звичайно, ця діяльність не входитиме у суперечність з інтересами сусідів - власників будинку). Зазначене право не забороняє й засновникам юридичних осіб незалежно від форми власності надавати своє житло під офісні потреби.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
«Дебет-Кредит»
N 25, від 20 червня 2005 р.
Юрій Палєй
адвокат
У Листі від 28.01.2005 р. N 561/0/2-05 Держпідприємництво запевняє, що використання житлових приміщень не за призначенням - під офіси, для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється без переведення приміщень до нежитлового фонду. Чи це так насправді?
Про використання житлових приміщень
Дуже часто у підприємців виникає необхідність в організації офісних приміщень, і залежно від можливостей підприємець або підприємство починає займатися пошуками офісів для проведення господарської діяльності.
Дехто з підприємців намагається віддати під офіс своє власне житло або іншу нерухомість, якою володіє, з наступним їх переведенням у нежитлове.
Але чи є необхідність переведення власного житлового приміщення у нежитлове з метою використання його під офіс або для іншої господарської діяльності? Відповідно до статті 6 Житлового кодексу УРСР житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Згідно із Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затвердженими постановою КМ України від 08.10.92 р. N 572, власники і наймачі квартир зобов’язані використовувати приміщення житлових будинків за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків.
Отже, перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено, а використання житлових приміщень не за призначенням - для надання перукарських, косметологічних та інших послуг - не дозволяється.
Про переведення приміщень до нежитлового фонду
Водночас, як зазначається в листі Держпідприємництва, використання житлових приміщень в інших цілях допускається у разі визнання їх непридатнимидля проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється ст. 8 Житлового кодексу УРСР та Постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання".
Згідно зі СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені у житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах, повинні мати входи й евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, і використовуватися за призначенням.
Після ознайомлення з цими аргументами у підприємця може скластися думка про неможливість використання власного житла для ведення господарської діяльності. Але слід зазначити, що наведене вище стосується переважно державного житлового фонду.
Якщо приміщення у приватній власності
Тепер розгляньмо, що говорить закон про права громадян, які мають будинок або квартиру у приватній власності.
Згідно зі ст. 150 ЖК УРСР та ст. 15 Закону про власність громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.
Частина перша статті 383 ЦКУ регламентує право власника житлового будинку, квартири використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
Отже, забороняється використання житлових будинків, квартир тільки для промислового виробництва. Проте ЦК не забороняє використовувати помешкання для надання послуг та виконання робіт. Але зверніть увагу на те, що такий підхід не стосується приміщень, щодо яких відповідними нормативними актами встановлені спеціальні вимоги, зокрема, приміщень громадського харчування, стоматологічних кабінетів тощо.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону про власність власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування, а також у довірчу власність іншим особам.
Причому володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом (ст. 49 Закону про власність).
Таким чином, напрошується цілком логічний висновок, що громадянин - власник житла, на відміну від наймача державного житлового фонду, має право використовувати належне йому майно, у т. ч. квартиру, будинок (його частину), іншу нерухомість, для укладення угод з метою проведення індивідуальної підприємницької діяльності з надання послуг (виконання робіт), у т. ч. перукарських, друкарських послуг, фотостудій, масажу та ін. (якщо, звичайно, ця діяльність не входитиме у суперечність з інтересами сусідів - власників будинку). Зазначене право не забороняє й засновникам юридичних осіб незалежно від форми власності надавати своє житло під офісні потреби.
_____________________________________________________
Любую сложную вещь можно описать простыми словами.
Интуиция - поразительное чутье, подсказывающее женщине, что она права, независимо от того, права она или нет.
| Список форумів Список тем Нова тема | Попередня тема Наступна тема |
Вибачте, тільки зареєстровані користувачі можуть писати в цьому форумі.
Повідомлення, розміщені на форумах ДК-порталу, відображають лише особисту позицію авторів повідомлень.
Адміністрація форумів не несе відповідальності за їх зміст.
Адміністрація форумів не несе відповідальності за їх зміст.
© 2023 "Дебет-Кредит", український бухгалтерський портал, web_dk [ @ ] gc.com.ua